Du har hittat drömlägenhet. Priset är 2,5 miljoner. Men hur vet banken om du har råd? Svaret är en bolånekalkyl, och den bygger på något som kallas KALP. Låter krångligt, men det är enklare än du tror.
Vad är en bolånekalkyl?
En bolånekalkyl är bankens sätt att räkna ut hur mycket pengar du kan låna till en bostad. Den tar hänsyn till din inkomst, dina utgifter, hur stor kontantinsats du har och vilken ränta du skulle klara av.
Det viktiga att förstå är att banken inte räknar med dagens ränta. De räknar med en så kallad kalkylränta, som oftast ligger runt 6 till 7 procent. Det är betydligt högre än vad du faktiskt betalar. Anledningen är enkel. Banken vill veta att du klarar dig även om räntorna stiger rejält.
KALP, bankens favoritförkortning
KALP står för "kvar att leva på". Det är summan som blir över varje månad efter att alla fasta kostnader är betalda. Banken har ett minimikrav på hur mycket du måste ha kvar, och det kravet varierar lite mellan bankerna.
Så här räknar banken i stora drag.
Din nettoinkomst (lön efter skatt) minus boendekostnad (ränta, amortering, avgift, driftkostnader) minus levnadskostnader (mat, kläder, försäkringar, telefon) minus eventuella andra lån (bil, CSN, blancolån). Det som blir kvar är din KALP.
För en ensamstående person brukar bankerna kräva att det finns minst 9 000 till 10 000 kronor kvar per månad. För ett par ligger kravet runt 15 000 kronor, och för varje barn läggs det på ungefär 3 000 till 5 000 kronor beroende på ålder.
Ett konkret exempel
Säg att du tjänar 35 000 kronor i månaden före skatt. Det ger ungefär 27 000 kronor netto. Du vill köpa en bostadsrätt för 2 500 000 kronor med 375 000 kronor i kontantinsats (15 procent). Du behöver alltså låna 2 125 000 kronor.
Banken räknar med kalkylränta på 7 procent, vilket ger en räntekostnad på cirka 12 400 kronor per månad. Amorteringskravet ligger på 2 procent (eftersom belåningsgraden är över 70 procent), alltså 3 540 kronor. Månadsavgiften till föreningen kanske är 3 500 kronor.
Totala boendekostnader i bankens kalkyl blir då runt 19 400 kronor. Dra av det från dina 27 000 kronor netto och det finns 7 600 kronor kvar. Det är under bankens minimikrav på cirka 9 500 kronor. Banken skulle alltså säga nej, eller be dig hitta en billigare bostad.
För att klara kalkylen i det här exemplet skulle du behöva antingen högre lön, större kontantinsats eller en bostad som kostar mindre.
Varför räknar banken så hårt?
Det kan kännas frustrerande att banken räknar med räntor du kanske aldrig kommer att betala. Men det finns goda skäl. Sverige har upplevt perioder med räntor på både 8 och 10 procent. Den som köpte bostad till pressade priser under lågränteåren och inte hade marginal fick det tufft när räntorna steg 2022 och 2023.
Banken skyddar sig själv, men de skyddar dig också. Att sitta med ett bolån du knappt klarar av skapar stress och begränsar ditt liv.
Saker som påverkar hur mycket du får låna
Andra lån spelar stor roll. Ett billån på 3 000 kronor i månaden eller ett blancolån med hög ränta minskar din KALP direkt. CSN-lån räknas också in, även om räntan är låg. Vill du maximera din låneförmåga, amortera ner andra skulder först.
Din anställningsform spelar också in. Tillsvidareanställning väger tyngst. Är du vikarie, konsult eller egenföretagare kan banken vilja se två till tre års inkomsthistorik innan de räknar med hela din lön.
Kontantinsatsen måste vara minst 15 procent av bostadens pris. Ju mer eget kapital du har, desto lägre belåningsgrad och desto bättre villkor.
Så förbereder du dig
Innan du bokar möte med banken, gör en egen kalkyl. Räkna ut vad du har kvar varje månad efter alla fasta utgifter. Om du vill testa ditt sparande och se hur snabbt kontantinsatsen kan växa kan du använda vår sparkalkylator.
Det kan också vara värt att jämföra bolåneräntor mellan olika banker innan du bestämmer dig. Skillnaden mellan bankerna kan vara flera tiondelar, och det gör stor skillnad över tid. På ett lån på 2 miljoner kronor innebär 0,3 procentenheter lägre ränta en besparing på 6 000 kronor per år.
Ett tips är att kontakta flera banker och låta dem konkurrera om ditt bolån. De flesta banker matchar gärna en konkurrents erbjudande om du har bra ekonomi.
Samla ihop kontoutdrag, lönespecifikationer och en överblick av dina lån och utgifter. Ju mer förberedd du är, desto smidigare går processen. Och kom ihåg att bankens kalkyl inte är hela sanningen. Du vet bättre än någon annan vad du faktiskt spenderar pengar på och var du kan dra ner om det behövs.
Vill du få koll på hela din ekonomi och inte bara bolånet? Kika gärna på våra tips och guider för fler artiklar om privatekonomi.